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商业地价只有宅地一成 为何开发商仍青睐纯宅地

来源:发表时间:2016-08-28 09:16作者:泰州房产网

泰州房产网报道 在上海“地王”连续出现时,上周上海也有多块底价成交的土地。比如8月18日龙湖在马桥拍的地块,这一地块的价格从起拍价到最终成交,单价只有5.18%的溢价率,最终成交楼板价4985元/平方米。如果这幅地是当地的纯宅地,估计楼板价可能是商业用地的10倍。

中南建设集团董事长陈锦石在听到上述消息后,随即向《每日经济新闻》记者表示,寻找类似的价值洼地地块,会是未来中南建设房地产板块拓展一线城市业务的重要策略。

在一线城市的宅地不断拍出天价,商业用地却无人问津的大环境下,开发商是否可以更多地选择购买商用地块,以避免举牌天价“地王”项目的高风险呢?

商业用地风险并不低

事实上,一线土地市场的商用地,问津者少是有原因的。

以龙湖拍得的马桥地块为例,地块出让文件规定,竞得者需自持建筑面积不低于80%(计66762.4平方米以上)的商业物业不少于10年;并自持建筑面积不低于40%(计8345.3平方米以上)的办公物业不少于10年。

这就要求开发商不但要有强大的商业地产开发、设计和运营能力,自身的现金流管理也要相当出色,这样才有能力大比例自持商业物业。

但在目前的房地产行业,有能力效仿龙湖者还非常少。相比住宅,商业地产的开发、设计、运营、持有、融资的复杂程度和对经验的要求会高得多,对企业的综合能力要求也高得多。这是很多企业不愿意大规模持有商业地产的一个重要原因。

早在2014年,上海就要求拍卖的土地不能一卖了之,开发商要持有、运营一部分物业,从开发商转向城市运营商。从去年开始,就相继对商业用地和住宅用地的出让,有部分持有的规定。房企开发商业地产,会比先前难度更大,新增商业办公用地,一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%,且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业的持有比例提高到100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。

新城控股高级副总裁欧阳捷就说道,商业用地供大于求,卖不出去,变不成现金流,商业供大于求,再好的地段也没用。

蛋糕很大:味道却不一定好

睿翼德董事陈丽琳告诉《每日经济新闻》记者,商业地产是为了经营性考虑的,这就好比,住宅地产是小学生做的事,而商业地产是大学生做的事,同样是地产,但盈利模式、财务、企业经营战略都不一样。

数据显示,从上海商业地产市场来看,截至目前,商办物业可售余量继续抬升,其中办公物业存量为901万平方米,商铺957万平方米。

开发难度大,供应严重大于需求,对资金的要求也更多,这是目前上海商用地块不被看好的原因。但这个现象很可能只是暂时的,已经有很多的开发商闻到了商业地产的盈利空间,勇敢地投入了这一领域。

除龙湖外,金地、绿地、旭辉、华侨城等房企都在积极参与上海的商办用地竞拍,以确保公司在上海的土地储备,能够持续经营。

而除了商办物业外,城市的更新项目也已经成为房企拿地的新战场。融创中国董事长孙宏斌就表示,融创正在积极介入一线城市的城市更新,在有限的机会中找到可以发展的项目。在此之前,万科上海区域也选择和上生所合作开拓城市更新,获取开发机会。

对开发商来说,随着住宅用地价格屡创新高,商办和一线城市周边的三四线城市,甚至小城镇的开发用地,会成为他们新的机会点,但总的来说,房地产业依靠人口红利轻易赚取高额利润的时代已经一去不复返。想要从中获取更多利润,则需要更为精准的眼光和精细化的运营。可资借鉴的是不少港资开发商,他们通常自持较大比例的商业物业,随着城市发展,虽然不能卖房,但通过物业增值,同样获取了大幅利润

 

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